Immobilier à MadagascarLe bail emphytéotique

Fonctionnement du bail emphytéotique à Madagascar

Dénommé emphytéose, le bail emphytéotique est un contrat immobilier dans lequel le droit réel d’un bien généralement d’une parcelle de terrain nu ou bâti en milieu urbain ou rural est conféré, moyennant un loyer, par le bailleur à un preneur qui en jouit durant une période allant de 18 à 99 ans. La superficie faisant l’objet du contrat et toute construction ou rénovation s’y trouvant reviennent de plein droit au bailleur à la fin du bail sans que ce dernier soit tenu de verser la moindre indemnité au preneur qui, pour sa part, a eu l’entière liberté d’exploiter le bien durant toute la durée du contrat. En bref et pour résumer, aucun étranger ne peut acheter de terre à Madagascar, vous serrez locataire.

Le fonctionnement du bail emphytéotique à Madagascar peut s'examiner sur le triple plan de la durée, du loyer et des droits et obligations des parties.

La durée d'un contrat de bail emphytéotique à Madagascar

Sur la Grande Île, un bail emphytéotique ne peut avoir une durée inférieure à 18 ans, ni supérieure à 99 ans. Dans le principe, l'emphytéose prend fin dès qu'expire la durée convenue par les parties. Ce type de bail ne possède aucune clause de tacite reconduction. Ce qui signifie qu'une partie ne peut considérer le silence de l'autre comme une acceptation ou une volonté de prolonger ce bail.

Toutefois, un bail emphytéotique d'une durée inférieure à 99 ans peut être renouvelé de façon expresse avec l'accord des contractants. De toute évidence, le cumul de la durée d'un bail emphytéotique expressément renouvelé ne peut excéder 99 ans. Ce qui veut dire qu'après 99 ans, le bien, rénové, construit et/ou exploité par le preneur, redevient la propriété du bailleur puisque le contrat ne comporte aucune clause d'achat.

Le loyer

Le loyer constitue la rémunération que reçoit périodiquement le bailleur. Il s'agit en général d'une somme d'argent que le preneur lui verse chaque mois. Le montant du loyer d'un bail emphytéotique est convenu par les deux parties.

Selon la loi, le loyer est inversement proportionnel aux dépenses qu'effectue le preneur au titre de l'exploitation du bien objet du contrat de bail. Ce qui signifie que le bailleur ne peut prétendre recevoir comme loyer un montant supérieur aux dépenses (impenses) faites par le preneur pour entrepreneur la mise en valeur, des constructions ou des rénovations.

Les droits et obligations du preneur

Le droit réel conféré au titre du bail emphytéotique signifie que le bailleur délègue la propriété du terrain au preneur (l'emphyteote) pendant toute la durée du contrat. Par conséquent, le preneur agit quasiment comme propriétaire.

Il peut donc exploiter le bien à sa guise sans pour autant le détériorer. Il peut faire des constructions à usage d'habitation propre ou de location à des tiers. Il détient seul le droit de chasse, de pêche ou d'exploitation de mine sur le terrain. Il peut librement exploiter une mine ou une carrière dans la limite de la durée du contrat.

Si le preneur a besoin d'un financement auprès d'une banque ou d'une autre institution financière, le preneur peut contracter un prêt assorti d'une hypothèque qui peut être le bien dont il jouit au titre du bail emphytéotique. Cette hypothèque s'inscrit valablement dans la durée du bail emphytéotique.

Le preneur a l'obligation de verser continuellement le loyer au bailleur même si des situations exogènes l'empêchent de jouir momentanément du bien. A la fin du contrat de bail emphythéotique, le preneur est tenu de redonner au bailleur le droit réel de ce bien sans exiger la moindre indemnité même s'il a réalisé d'importantes rénovations ou constructions.

Les droits et obligations du bailleur

Dans un contrat de bail emphytéotique à Madagascar, le bailleur doit régulièrement et sans discontinuité percevoir un loyer qui représente sa contrepartie. A l'expiration du contrat, le bien lui revient de plein droit. Toutefois, il peut accepter en accord avec le preneur de reconduire ce bail à condition que la durée cumulée ne dépasse pas 99 ans. Il peut dénoncer un dol (une tromperie, une dissimulation) pour mettre fin au contrat. Ce dol peut être par exemple la vente du bien qu'il découvre par la suite. En plus d'être un dol, cette vente effectuée par le preneur, ses ayants droits ou ses représentants est illégale. Elle met fin au contrat et peut être passible de poursuites judiciaires.

Le bailleur, ses représentants ou ses ayants-droits ont l'obligation de laisser une entière liberté au preneur ou à toute personne agissant en son nom, dans l'exploitation du bien tel que prévu par le contrat de bail emphytéotique. Outre le loyer convenu, ils ne peuvent réclamer d'autres avantages sous prétexte que le preneur tire des profits colossaux.

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